Update 2: Pacht und Gewerberaum-Miete in Zeiten der Corona-Pandemie

Mit einer staatlich verordneten Schließung von Geschäftsräumen wird die Nutzung des Mietgegenstands zum vertraglich vereinbarten Nutzungszweck regelmäßig vollständig ausgeschlossen. Im Kern geht es in all jenen Fällen um die Frage, ob und inwieweit in der staatlich verordneten Schließung ein zur Minderung der Miete berechtigender Mangel der Mietsache, § 536 BGB und/oder ein Fall der Unmöglichkeit der Leistung, § 275 BGB und/oder ein Fall des Wegfalls bzw. der Anpassung der Geschäftsgrundlage, § 313 BGB, liegt.

Der Gesetzgeber hatte Ende letzten Jahres durch Art. 240 § 7 EGBGB (Gesetz zur Anpassung pandemiebedingter Vorschriften u.a. im Miet- und Pachtrecht vom 22.12.2020, BGBl I S. 3328) widerleglich vermutet, dass Betriebsschließungen oder andere Nutzungseinschränkungen eine schwerwiegende Veränderung der Vertragsgrundlagen im Sinne des § 313 BGB darstellen. Die auf die MPK mit der Bundeskanzlerin vom 13.12.2020 (Ziff. 5) zurückgehende Regelung soll dem Zweck dienen, die Rechte der Gewerbemieter zu stärken und Verhandlungen zwischen Gewerbemietern und -vermietern zu vereinfachen. Die Frage, ob und inwieweit eine Mietreduzierung infolge der Schließung angemessen ist, bleibt damit aber offen. Sie soll sich auf Basis einer umfassenden Abwägung aller Umstände des konkreten Einzelfalles beantworten. In die Abwägung sollen dabei beispielsweise noch vorhandene Restnutzungsmöglichkeiten (z.B. als Lagerfläche), etwaiges click & collect / meet Geschäft, staatlichen Hilfen sowie ersparter oder reduzierbarer Aufwendungen einfließen. Wir haben berichtet.

Die aktuelle obergerichtliche Rechtsprechung ist uneinheitlich. Während etwa das OLG Karlsruhe (Urt. v. 24.2.2021 – 7 U 109/20) eine aus der Schließung folgende Existenzbedrohung des Mieters fordert, halten das OLG Dresden (Urt. v. 24..2.2021 – 5 U 1782/20) und jetzt ganz aktuell auch das Kammergericht Berlin  (Urteil vom 01.04.2021 – 8 U 1099/20) eine gleichmäßige Verteilung der mit der Schließung verbundenen Belastung für angemessen. In allen Fällen ist die Revision zum Bundesgerichtshof zugelassen, die – soweit ersichtlich – auch geführt werden.

Enthält der Mietvertrag aber z.B. Regelungen zur Umsatz- und/oder Mindestmiete, gehen derartige Regelungen den genannten gesetzlichen Bestimmungen vor. Das hat zuletzt das Landgericht Wuppertal in einem von uns erstrittenen Urteil vom 14.04.2021 (nicht rechtskräftig) festgestellt.

Rudolf Krechel, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht, Fachanwalt für Verwaltungsrecht